戸建不動産の活用方法を教えて下さい。60後半の両親は居酒屋経営をしていますが、そろそろ引退したがっています。

両親は年金には加入してなく少ない預貯金と都内に戸建不動産を所有してます。不動産の素人ながら、私なりに親の不動産を活用して次のような案を考えてみました。
(1)両親は現在23区内に築40年35坪2階立ての戸建を所有しています。
多少は古いものの地下鉄駅5分の距離であり駐車スペースもあります。
ネットでここら4LDK以上の戸建賃貸相場を調べたところ月17万円程度でした。
古い物件で多少難ありですが、月15万でペット可、複数同居可にして条件を緩和すれば客がつくと思うのですが甘いでしょうか？
埼玉あたりで2DKの5万程度の家賃のアパートに住み2人でバイトして月10万も稼げばやっていけると思うのですが。
(2)土地を担保にローンを組みアパート建築。家賃収入の半分をローン返済にまわし残りを生活費に充て地方の安いアパートに住む。
（因みに35坪の土地は公示価格では坪120万程度でした。）
(3)土地を売却。預貯金とあわせ細々と暮らす。因みに上記土地は不動産屋に聞いたら3000万で買い取るといっていたそうです。私にはぼったくりに聞こえるのですが・・。
上記3つの案ならどれが一番無難でしょうか？また、ほかに案があればアドバイスお願いします。不動産に関しては素人ですので皆様のアドバイスをお聞かせ願えれば幸いです。

　不動産に必ずしも詳しいわけではないですが、三つのシナリオについて考えてみました。

まず（２）のアパートを建てる案ですが、土地が３５坪（１１５平方メートル）で小さいので、建てるとすればいろいろ手間と費用がかかるのでその割りに面倒であまりお勧めしません（どうしてもという場合には、その内の一軒に大家として住むという案はあるかも）。

すると、残る（１）か（３）ということになりますが、ここは考えどころと思います。ご両親は６０代後半とのことですので、もしこの際きれいに整理されたいとお考えならば（３）でしょう。ところが、永く住まわれた家に大きな愛着があるとかいうことでしたら、月１５万（古くて見栄えが悪ければもう少し下がるかも）で貸せれば貸すのがいいと思います。時期がくれば売却することも考えられ柔軟な対応が可能です。